深圳改革开放30年，创造了经济特区唯一特有的“深圳速度”，同时高速城市化也带来了大量土地用途或建筑物使用功能已明显不符合社会经济发展、产业发展要求。深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长李江在“城市更新与产业升级的融合之路”主题论坛会上提出，“不断增长的需求与空间资源供给的不足，促使着深圳必须实现有质量、有秩序的增长。而这无外乎就是两个方面，一是改变粗放式的发展模式，另一个则是由增量发展向存量发展转变。”
一线城市新供应土地越来越少，商业配套几乎饱和，“大拆大建”已不符合一线城市未来的发展，“城市更新”模式已成为高度城市化地区的必然选择。近日，深圳市规划国土委终于发布最终定稿的《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》，规划表明，深圳已从过去“拆除重建”的发展模式更迭至“综合整治”。
规划明确指出了未来五年内的改造方向和总体目标，据通知显示，规划更新的总体目标一共有六点。我们可以看看最新定稿的“十三五”规划，会给深圳未来5年带来怎么样的突破与变化。
深圳城市更新”十三五“规划六大规划总目标
1、规划期内，争取全市完成各类更新用地规模 30 平方公里。其中，拆除重建类更新用地供应规模为 12.5 平方公里，非拆除重建类(综合整治、功能改变等)更新规模为 17.5 平方公里。（明确更新规模和各区目标规模）
2、规划期内完成城市更新固定资产投资约 3500 亿元(含拆除重建、综合整治与功能改变等各类城市更新)。
3、提倡有机更新，规划期内力争完成 100 个旧工业区复合式更新（指以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新，下同），为产业一体化发展和创新驱动发展腾挪空间，带动产业结构调整升级;稳步推进城中村和旧城区综合整治，规划期内力争完成 100 个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目，有序推进环境质量提升，努力建成生态宜居城市。
4、通过城市更新有效增加交通设施、市政公用设施、医疗卫生设施、教育设施、社会福利设施、文体设施、绿地与广场等公益性项目，实现特区一体化水平显著提升。
5、通过城市更新持续稳定提供人才住房和保障性住房、创新型产业用房，规划期内力争通过更新配建人才住房和保障性住房约 650 万平方米，配建创新型产业用房总规模约 100 万平方米。（突出公益优先原则，加大公配比例）。
6、规划期内力争通过城市更新实现违法建筑存量减少1000-1200万平方米。
城市更新政策导向已发生变化，大一统拆重建模式将转变
对于《规划》披露的以上信息，深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司总经理宋留强认为：“这一次政府的整个政策导向发生了一定的变化”。按照过去的理解，城市更新就是拆除重建，以前的操作也是在拆除重建上面做文章。但从过往的旧改实践来看，拆除重建可以实现经济效益最大化，但实施效率低下，而且，拆除重建会完全抛弃城中村原有的生态、文化，建立起新的空间形态。宋留强表示，政府也在反思这个问题，所以过去的大一统拆除重建开始向拆除重建和综合整治并重的模式转变。
100个旧工业区即将复合式更新
旧工业区的改造这次也列入了深圳城市更新十三五规划之内。规划期内，深圳将力争完成100个旧工业复合式更新。复合式更新是指以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新。根据信息显示，工业区块线内的旧工业区更新方向原则上为工业用地功能，严格控制“工改商”、“工改居”，保证2020年全市工业用地比重不低于30%。为产业一体化发展和创新驱动发展腾挪空间，带动产业结构调整升级。过去深圳在发展的进程中，主导的城市更新等同于房地产开发，政府希望扭转这种操作方式，通过复合式更新的方式实现土地价值升级的功能。
前海爱创紧跟城市更新趋势，专注于城市商办领域有机更新
在过去的这些年中，深圳的产业结构每隔8——10年上升一个新台阶。有数据显示，截止目前，深圳高新技术企业共计30多万家，其中国家级高新技术企业达2183家，技术创新总量占企业创新总数的90%以上。在高新技术高速发展的同时，深圳的土地资源消耗极快。深圳城市更新十三五规划是解决城市发展的瓶颈的重要手段，通过城市旧改，活化深圳“老旧”区域，重塑空间形态，对社会经济结构的优化有了重要的意义。
前海爱创（http://www.geeoffice.com/）专注于城市商办领域有机更新，于2015年8月正式投入盘活一线城市热点区域存量资产的工作中。前海爱创把握城市有机更新的节奏，将原有已无法满足城市发展需求的乙级写字楼、商业裙楼、工业厂房进行活化以及升级，改造成符合区域文化以及周边产业的适合中小企业入驻的商办空间，让入驻企业享受到性价比极高的写字楼，并坐拥热点区域周边高大上资源的支持和支撑。前海爱创在城市发展战略和城市总体规划的大格局下，饰演着一个“区域运营商”的重要身份，通过自身的项目的改造与升级带动区域发展。
在深圳人地矛盾突出、存量资产过剩的情况下，深圳向着“城市更新”的策略有力的进军，不再盲目的以拆建为主的城市更新，而是以将功能衰退或经济不适的老旧片区进行复合式更新为主的方针进行“城市更新”。未来5年，深圳将再次“改头换面”，也可大胆的预测，深圳将吸引更多人才及高端产业入深。
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